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購屋族看過來 搶救房貸大作戰
■ 2012-11-02
購屋族看過來 搶救房貸大作戰
2012/10/31
不同的購屋族群,房貸上所要面對的問題也不同,若不先精打細算,口袋的錢將愈來愈薄!

【經濟日報/本文摘自11月號《好房誌》】

資金是房地產的活水,過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔,也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨,致使政府打房政策一波又一波,包括奢侈稅、實價登錄等措施,讓房市交易由熱轉冷,其中央行的房貸管控措施,更是掐住了資金流向。

以新北市擁有第2間房子的投資客為例,在央行未實施管控前,只要房子座落地點交通方便,向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。

現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管,貸款額度從八成降至六成,以總價1,500萬元的房子為例,貸款額度足足少了300萬元以上,等於購屋族必需要準備更多的自備款。

除了自備款壓力外,貸款利率成本也隨之增加,在央行、金管會關切下,近來民營銀行悄悄拉升房貸利率,一般民眾申貸利率多介於2.45~3%,較今年上半年至少增加20%漲幅。

首購族精打細算 善用青年購屋優惠

在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下,購屋族大喊吃不消,究竟該怎麼辦?不同的購屋族群,房貸上所要面對的問題也不同,若不先精打細算,口袋的錢將愈來愈薄!

為體恤年輕人購屋壓力大,財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案,一銀表示,只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案,優惠額度最高達500 萬元,是政府補貼利率方案中額度最高者,前2年利率為年息1.72%,第3年起為年息2.02%起,貸款期限最長可達30年。

由於「青年安心成家購屋優惠」額度高,且申請門檻較低,因此,根據官方統計,這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請,總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市,且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。

換屋族先賣後買 有利取得貸款

不過,此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止,財政部國庫署日前表示,為減輕青年購屋負擔,將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限,讓更多有意購屋的民眾受惠。

相較之下,對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說,現階段就有必要仔細盤算資金問題。

依央行管制規定,申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者,要申請第2屋購屋貸款,最高只能申貸六成,縱使屋主表明,第1間房子已要出售,且買賣合約書已簽立,但銀行礙於央行規範,仍只能貸款六成。

除非,第1間房屋謄本已完成過戶手續,且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償,才能免除央行只能申貸六成的規定。

例如原屋總價1,000萬元,尚餘房貸500萬元,而新屋總價2,000萬元,預計貸款1,600萬元,但在目前央行政策下,新屋最多只能貸款1,200萬元,與原先預估額度差距高達400萬元。

除非,舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出,否則就拿不到足額貸款,可能因此影響房屋交易。

由於目前央行限貸規定,對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此,換屋族若欲換購房屋的金額高,同時需要辦理較高額的房貸,最好採取先賣後買,才能順利取得貸款。

至於買第2屋的民眾,則受到最高六成的限制,因此,務必要做好購屋總價四成以上的資金準備,才能進場購屋。

預售屋交屋前 各銀行條件多比較

買預售屋的好處,就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款,與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常,第1階段簽約期,建議準備至少15%的自備款,簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。

而一旦房屋完工交屋,就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行,所提供的額度與條件不夠理想,民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。

但以目前房貸空間緊縮的環境下,原先建商合作的銀行,也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行,多做比較後再選擇。

但若是民眾購買的預售屋,屬於個人名下第2戶,則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此,如果房屋位於央行列管13個區域(板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區)內,這類情況的民眾,應及早籌措資金因應。
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